COVID-19 y ALQUILERES ¿Cómo afecta en el IRPF y en el IVA?

Todos recordamos ese 14 de marzo de 2020 en el que fue declarado el estado de alarma en nuestro país. Esto supuso que muchos negocios tuvieran que cerrar y que se haya producido, durante estos meses, una merma muy importante en sus ingresos, provocando una situación bastante crítica en la que no se haya podido hacer frente a determinados gastos como puede ser el pago del alquiler (ya sea el de la vivienda o el del local de la actividad económica). Por este motivo, en la mayoría de los casos, desde nuestro despacho hemos recomendado que entre los propietarios de los inmuebles y los inquilinos se llegue a un acuerdo para afrontar la presente situación.

Estos posibles acuerdos pueden ser la moratoria en el pago del alquiler o la exoneración parcial (rebaja) o incluso total de dicha renta. Pero, ¿cómo afectan estos acuerdos en la tributación? A continuación vamos a analizar el impacto que tendrá cada uno de estos acuerdos tanto en la declaración del IVA, como en la próxima declaración de IRPF del propietario.

En relación al IVA y dado que durante este mes de julio (más concretamente 20 de julio o 15 de julio si se quiere domiciliar el pago) hay que liquidar el 2º Trimestre de este impuesto, es muy posible que haya que tener en cuenta los acuerdos a los que se haya llegado y realizar de manera correcta la liquidación.

Pero, antes de entrar a analizar estas cuestiones y su repercusión en materia tributaria hay que destacar que es imprescindible que el acuerdo al que se llegue entre propietario e inquilino quede plasmado por escrito. El hecho de que quede acreditado documentalmente es muy importante a efectos fiscales puesto que no es lo mismo que exista un impago en la renta que un acuerdo de moratoria o exoneración.

Cuando se produce un impago de la renta la obligación de repercutir el IVA y de ingresar las cantidades correspondientes es obligatoria para el propietario del inmueble, con independencia de que (siempre que se cumplan con los requisitos exigidos por la propia normativa) se puedan aplicar los mecanismos tributarios para compensar estos impagos como son la modificación de la base imponible en el IVA y la deducción de saldos de dudoso cobro en el IRPF.

Por tanto, si no hay acuerdo, el contrato firmado sigue vigente y la renta se seguirá devengando, tanto en el IRPF como en el IVA, por lo que habrá que declarar el ingreso y el IVA repercutido.

Además, es posible que Hacienda (antes de que haya prescrito este ejercicio) pida explicaciones de los motivos por los que se ha dejado de repercutir un IVA o dejado de ingresar las cantidades que correspondían. Si esto sucede la aportación del acuerdo al que se ha llegado entre ambas partes por escrito sería el medio de justificación necesario.

Por este motivo, es muy importante tener recogido documentalmente el acuerdo al que han llegado ambas partes y, tener constancia de que no se encuentran en una situación de impago. Es beneficioso para ambas partes. Para el propietario porque le va a permitir tributar solo por la renta que, efectivamente, haya recibido y para el inquilino, porque se asegura que el propietario no le podrá reclamar en el futuro.

Veamos qué situaciones se podrían producir y qué repercusiones fiscales tendría cada una de ellas en las declaraciones del propietario del inmueble:

  • Exoneración total o parcial del pago del alquiler

Esta situación se produce cuando las partes acuerdan que durante un tiempo no se va a exigir ninguna renta o que se va a producir una rebaja en el pago del alquiler durante un tiempo.

Tributación en IVA

La Ley del IVA establece que el devengo en las operaciones de tracto sucesivo (y el arrendamiento lo es), se produce “en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción”.

En este sentido, si el IVA no es exigible, en virtud del pacto entre arrendador e inquilino, no hay obligación de repercutirlo, ni tampoco de ingresarlo.

Tributación en el IRPF

La Ley del IRPF, en su artículo sobre imputación temporal, señala que los ingresos que determinan la renta que se debe incluir en la base del impuesto se imputarán “al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor”. Por tanto, si la renta no es exigible no hay devengo.

En este caso, para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario, se deberá tener en cuenta las modificaciones acordadas en cuanto al precio del alquiler y, además, seguirán siendo deducibles los gastos necesarios para el alquiler por lo que no procederá la imputación de rentas inmobiliarias, durante esos meses, al seguir arrendado el inmueble.

  • Moratoria en al pago del alquiler

Cuando lo que se acuerda es una moratoria en el pago del alquiler, la situación es muy similar a la anterior y consideramos que el propietario del inmueble deberá tributar por las rentas que sean exigibles tanto en IRPF como en el IVA, en función del acuerdo suscrito. Y ello, independientemente de que, llegado dicho vencimiento acordado, no se cobre la renta.

Pongamos un ejemplo:

Propietario de un local que lo tiene alquilado a un restaurante por el que percibe 1.000,00 euros/mes más IVA (210,00 euros/mes). Ante la presente situación ambas partes acuerdan por escrito:

Caso 1: Moratoria en el pago del alquiler: Que los meses de abril, mayo y junio la mensualidad sea de 500,00 euros/mes más IVA (105,00 euros/mes) y que los meses de octubre, noviembre y diciembre sea de 1.500,00 euros/mes más IVA (315,00 euros/mes).

Caso 2: Exoneración total del pago de la renta: Que los meses de abril, mayo y junio no habrá mensualidad.

     PERÍODO DECLARACIÓNSin AcuerdoCon Acuerdo Caso 1Con Acuerdo Caso 2
IVA RepercutidoIVA RepercutidoIVA Repercutido
1 Trimestre210€ x 3= 630€210€ x 3= 630€210€ x 3= 630€
2 Trimestre210€ x 3= 630€105€ x3= 315€0
3 Trimestre210€ x 3= 630€210€ x 3= 630€210€ x 3= 630€
4 Trimestre210€ x 3= 630€315€ x3=945€210€ x 3= 630€

De esta manera vemos que si no hay acuerdo por escrito la cuota de IVA repercutido que se tendrá que declarar será como si nada hubiera sucedido. En cambio si se realiza un acuerdo por escrito la declaración variará en función del acuerdo al que se haya llegado.

Por último, y por lo que respecta a la obligación de retener sobre las rentas inmobiliarias, en aquellos casos en que así fuese exigible para el pagador – personas jurídicas, empresarios y profesionales-, nacerá “en el momento en que se satisfagan o abonen las rentas correspondientes” por lo que, si no se paga renta durante un plazo (porque así se ha acordado) no habrá retención durante ese período o será menor si la renta es inferior. Y si lo que se ha acordado ha sido una nueva renta por moratoria o exención parcial de la renta, la retención deberá calcularse e ingresarse en Hacienda sobre el importe de dicha renta.